銀行の利益構造

平均預金残高と平均融資残高を算出し、行員はそれをチェックしています。銀行は、平均融資残高とともに平均預金残高を重視します。それは平均預金残高が大きい程、実質金利が高くなり、それだけ銀行は利益〔儲け〕が上るからです。

銀行の利益は、銀行融資が収益の柱です。内容は、資金利益と業務純益です。

資金利益

資金利益とは、融資して儲かったお金から集めたコストを引いたものです。損益計算書を分解した中で、その収益構造の表にある

資金利益:資金運用収益-資金調達費用

です。

業務純益

業務純益は、銀行の本業の儲けを示す指標として使われます。

1億円の不動産融資(寄宿舎建設)で、大よそ9千万円の資金利益(儲け)を生む構造「寄宿舎」展開ビジネス(サブリース契約)

Aさんの例

  • 千葉県在住
  • 30代、3人家族
  • 借入金:1億円〔土地・建物〕
  • 金利:4.5%〔S地方銀行〕
  • 借入期間 30年
  • S・D社「寄宿舎」展開ビジネス(サブリース契約)

例えばAさんの平均融資残高が1億円で、融資金利が4.5%、平均預金残高が0円だったとしますと、Aさんは1億円を金利4.5%で借り入れていたことになります。すると銀行は、平均融資残高1億円, 融資金利4.5%で計算された利息分を受け取っていたことになります。

まず、実質金利の計算式は次のとおりとなります。

実質金利=(融資額×融資利率-預金額×預金利率)÷(融資額-預金額)

預金金利を0.1%とすると、Aさんの実質金利は、

(1億円×4.5%-0円×0.1%)÷(1億円-0円)=4.5%

と、融資金利と全く変わりません。

S地方銀行がAさんから受け取る融資利息は年間で1億円×4.5%=450万円/年

です。銀行はAさんに1億円の融資を行って、年間で450万円の利息を稼ぐことになります。30年ローンとしますと、元金は年々減っていきますが、シミュレートすると。

S地方銀行は、1億円の融資で、大よそ9千万円の資金利益〔儲け〕をAさんから受け取ることになるのです。無論元本支払い(1億円)は別です。

中には、借入金額3億円の事例も多数あり、そうすると、資金利益〔儲け〕としておおよそ2億7千万円となります。

平均預金残高が大きい程、実質金利が高くなる

一方、Bさんは平均融資残高1億円、融資金利4.5%、平均預金残高500万円だったとします。この時、Bさんの実質平均融資残高は、平均融資残高から平均預金残高を引いた9,500万円になります。

Bさんの実質金利を見てみますと

(1億円×4.5%-500万円×0.1%)÷(1億円-500万円)=4.73%

となります。

つまり、平均預金残高500万円とすると、実質金利が4.5% → 4.73%と上ります。

このように、銀行は少しでも儲けて利益を出すために、平均融資残高とともに平均預金残高を高くするよう、注視しているのです。

この融資金利4.5%は、ある地方銀行の融資金利です。この金利では利回り11%程度がなければ、アパート経営では実質利益はでないと言われています。東京都区内では、利回り5~6%以下が殆どです。つまり掘り出し物の物件は少ないと考えなければなりません。
ましてや、このようなアパート融資金利では、よほど立地が良くなければ経営は成り立ちません。

大谷昭二(NPO法人日本住宅性能検査協会理事長)

 

【参考】返済金額のシミュレーション

http://www.setoshin.co.jp/kojin/kariru/simulation/hensai.html